"Il mattone non tradisce mai"

«I soldi nel mattone sono al sicuro.» È probabilmente la convinzione finanziaria più diffusa in Italia. È anche quella che sento ripetere più spesso quando mi trovo davanti al patrimonio di una famiglia.

Contiene qualcosa di vero, poiché un immobile è un bene reale e la casa in cui vivi ti risparmia un affitto. Sull’immobile comprato per investimento, però, i dati italiani raccontano una storia diversa che quasi nessuno mette per iscritto. Partiamo da lì: quei numeri cambiano quello che ti aspetti dal mattone.

Quindici anni di prezzi, in due righe

L’ISTAT pubblica dal 2010 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), costruito sugli atti notarili dell’Agenzia delle Entrate. Non è una stima di agenzia: sono infatti prezzi effettivamente pagati, registrati uno per uno.

Fonte: ISTAT, Prezzi delle abitazioni, III trimestre 2025 (dati provvisori).

Le abitazioni esistenti valgono oggi il 10,6% in meno rispetto al 2010. Il conto è in euro correnti, quindi prima ancora di considerare l’inflazione.

Il dato totale — da 118,1 a 117,1 in quindici anni — sembra invece una stabilità rassicurante. Non lo è, poiché è la media fra due mercati che si sono mossi in direzioni opposte.

Perché la media inganna

Il nuovo è salito del 33%, mentre l’esistente è sceso del 10,6%. La media li mescola e ti restituisce un numero che non descrive nessuno dei due mercati. Perciò chi guarda soltanto il totale rischia di applicare al proprio caso una cifra che non lo riguarda.

Quale dei due riguarda te? Nel 2025 le abitazioni esistenti pesano per l’82,4% delle compravendite. Salvo che tu stia comprando dal costruttore, il mercato in cui operi è quello sceso.

C’è poi il confronto con l’inflazione e conviene farlo sul periodo in cui entrambi gli indici hanno la stessa base, altrimenti il paragone rischia di dire poco. Dal 2015 al 2025 le abitazioni esistenti sono passate da 100,0 a 113,4, cioè +13,4%. Nello stesso periodo l’indice FOI dei prezzi al consumo è salito del 21,4%.

In termini reali, chi ha comprato un’abitazione esistente nel 2015 e l’ha rivenduta allo stesso prezzo di mercato ha perso circa il 6,6% di potere d’acquisto. Il conto vale prima dei costi, che possono pesare parecchio.

I costi, che sono la parte che nessuno somma

Il rendimento di un immobile non è prezzo di vendita meno prezzo di acquisto. Vanno tolte in genere parecchie voci, nell’ordine in cui le incontri:

• All’acquisto: imposta di registro o IVA, notaio, provvigione di agenzia. Sulla seconda casa si arriva facilmente a una quota che va da un minimo del 10% fino a un massimo del 13% del prezzo.
• Ogni anno: IMU sulla seconda casa, manutenzione ordinaria, spese condominiali non ribaltabili, assicurazione. Sono voci che tendono a passare inosservate perché escono poco alla volta.
• Se lo affitti: cedolare secca al 21% (o 10% a canone concordato), periodi di sfitto, morosità. Sono voci che raramente compaiono nell’annuncio di vendita.
• Ogni quindici o vent’anni: la manutenzione straordinaria, che è la voce che quasi tutti dimenticano nel calcolo iniziale.

La sola manutenzione, ordinaria e straordinaria mediata sugli anni, viene stimata di norma fra un minimo dello 0,5% e un massimo dell’1% del valore l’anno. Su una casa da 250.000 euro sono 1.250–2.500 euro l’anno che raramente entrano nel conto del rendimento.

Concentrazione e illiquidità

Un immobile concentra spesso la maggior parte del patrimonio in un singolo bene, in un singolo quartiere, in un singolo paese. È l’opposto della diversificazione. La sua qualità dipende inoltre da variabili locali che non controlli: un cantiere, una scuola che chiude, un piano urbanistico possono cambiarne il valore senza preavviso.

Poi si vende quando compra qualcuno, non quando ti serve. Un ETF si liquida in pochi secondi al prezzo di mercato, mentre un immobile richiede mesi e a volte anni. Nella fretta il prezzo lo fa l’acquirente.

Il conto da fare prima di comprare a reddito

Se stai valutando un immobile da mettere a reddito, il numero che dovrebbe interessarti non è il canone. È il rendimento netto e si costruisce in quattro righe.

Ad esempio prendiamo un appartamento da 200.000 euro affittato a 700 euro al mese. Il canone lordo annuo è 8.400 euro, cioè il 4,2% del prezzo. È il numero che compare negli annunci.

Ora togli, nell’ordine: la cedolare secca al 21% (1.764 euro), l’IMU sulla seconda casa e le spese non ribaltabili sull’inquilino. Vanno tolte poi la manutenzione mediata sugli anni allo 0,75% del valore (1.500 euro) e almeno un mese di sfitto ogni due anni (350 euro l’anno). Restano circa 3.500–4.000 euro.

Il rendimento netto è quindi intorno all’1,8–2,0% sul prezzo pagato. Inoltre non hai ancora contato le imposte e le provvigioni dell’acquisto, che vanno ammortizzate su tutta la durata del possesso.

La domanda diventa allora precisa: quel 2% netto, più l’eventuale rivalutazione, ti compensa della concentrazione e dell’impossibilità di vendere in fretta? La risposta potrebbe essere di sì, in certe zone e a certi prezzi. Però è una domanda con un numero dentro, non un proverbio.

Dove il ragionamento si ferma

Vale però la pena dire anche dove questo ragionamento si ferma, poiché un dato usato oltre il suo perimetro diventa uno slogan come quello che sta smontando.

L’indice nazionale non è il tuo immobile. Milano si è mossa in modo molto diverso dalla media italiana e così alcune zone di alcune città. Le differenze fra una via e l’altra possono essere ampie. Un dato nazionale dice com’è andato il mercato, non come è andata la tua via.

Il rendimento da locazione non è nell’indice. L’IPAB misura i prezzi, non gli affitti incassati nel frattempo. Un immobile a reddito ben locato potrebbe avere un rendimento complessivo positivo anche con il prezzo fermo: il confronto onesto si fa infatti sul totale, non sulla sola rivalutazione.

La prima casa è un’altra cosa. Ti risparmia un affitto, ha un valore d’uso e uno psicologico e gode di un trattamento fiscale diverso. Confrontarla con un portafoglio finanziario è un errore di categoria: sono due decisioni che rispondono a domande diverse, perciò non sono paragonabili.

Quello che i dati dicono resta però una cosa sola e basta a smontare il proverbio: il mattone italiano ha tradito e lo ha fatto per quindici anni, silenziosamente, sul segmento in cui compra la quasi totalità delle persone. Misura quanto pesa già oggi l’immobile sul tuo patrimonio complessivo, dato che in genere quel peso risulta più alto di quanto si creda.