Mutuo: quanto incide davvero il tasso di interesse

Quando si parla di mutuo si guarda quasi sempre la rata, il che è comprensibile: è il numero che incontri ogni mese.

La variabile che decide quanto pagherai in totale è però un’altra, il cui effetto non è proporzionale a quello che sembra.

Un punto percentuale, in euro

Prendiamo un mutuo da 200.000 euro e facciamo cambiare soltanto il tasso.

Calcolo su piano di ammortamento francese a rata costante.

Sulla rata a venticinque anni un punto vale 107 euro al mese, che sembra sopportabile. Sul totale però vale 32.200 euro, cioè il 16% del capitale che hai chiesto in prestito.

Le due cifre sono la stessa cosa vista a due distanze diverse: centosette euro moltiplicati per trecento rate. Quello che le rende così diverse da leggere è che la prima la senti ogni mese e la seconda non la vedi mai scritta da nessuna parte. Il motivo per cui un punto pesa tanto è poi questo: gli interessi si calcolano ogni mese sul capitale che resta da restituire. Con un tasso più alto una fetta maggiore della rata paga interessi, mentre una minore rimborsa capitale. Perciò il debito scende più lentamente, mentre su quel debito più alto maturano a loro volta altri interessi.

La durata amplifica tutto

Guarda l’ultima colonna della tabella: lo stesso punto percentuale costa 17.700 euro su quindici anni e 40.200 su trenta, cioè più del doppio.

Da qui deriva il compromesso centrale di ogni mutuo. Una durata lunga alleggerisce la rata e appesantisce moltissimo il totale, mentre una corta fa l’opposto.

Fra i due, quale conviene? Non esiste una risposta valida per tutti, però esiste un criterio: la durata più corta che ti lascia comunque il margine per risparmiare. Una rata così alta da azzerare la capacità di accantonare ti fa risparmiare interessi, ma rischia di esporti al primo imprevisto.

I primi anni non sono come gli altri

Nel piano di ammortamento più diffuso in Italia la rata è costante, mentre la sua composizione cambia continuamente.

All’inizio la rata è quasi tutta interessi, verso la fine quasi tutta capitale. Ad esempio, su un mutuo venticinquennale al 4%, dopo cinque anni hai versato oltre 60.000 euro e il debito residuo è sceso di molto meno.

Questo ha due conseguenze pratiche. La prima è che estinguere in anticipo conviene molto di più nei primi anni, poiché ogni euro versato in più toglie interessi per tutta la durata residua. La seconda è che chi rivende dopo pochi anni ha rimborsato molto meno capitale di quanto immagini, mentre i costi di ingresso in genere non sono stati ancora ammortizzati.

Fisso o variabile: la domanda mal posta

La scelta viene di solito presentata come una scommessa sui tassi futuri. È però il modo peggiore di impostarla, poiché nessuno conosce i tassi dei prossimi vent’anni.

La domanda utile è un’altra: di quanto potrebbe salire la rata prima che diventi un problema?

Se un rialzo di due punti porta la rata a un livello che non riesci a sostenere, il variabile non è una scelta di ottimizzazione, ma un rischio che non puoi permetterti, indipendentemente da quanto costi meno oggi. Chi aveva un variabile nel 2022 ha visto la rata crescere di parecchie centinaia di euro in pochi mesi.

Il fisso costa di più, però quello che compri è la certezza. Come ogni assicurazione, dovrebbe avere senso quando l’evento che copre sarebbe insostenibile.

Quanto puoi permetterti, che è un’altra domanda

La banca calcola quanto può prestarti, non quanto ti conviene chiedere: sono due numeri diversi, di cui il secondo lo devi fare tu.

Il criterio usato dagli istituti è che la rata non superi un terzo del reddito netto. È però una soglia di sostenibilità del credito, che misura la probabilità che tu paghi. Non misura affatto se dopo la rata ti resta abbastanza per vivere come vuoi e per accantonare.

Il conto più utile parte quindi dal fondo. Reddito netto mensile, meno le spese correnti reali degli ultimi dodici mesi, meno la quota che vuoi continuare a risparmiare: quello che resta è la rata massima, spesso sensibilmente più bassa di quella concedibile.

Da quella rata, non dal prezzo della casa, si ricava l’importo del mutuo e quindi il budget. È l’ordine inverso rispetto a quello che si segue di solito, perciò produce decisioni molto diverse.

Va poi aggiunta una voce che quasi nessuno mette in preventivo: la casa comprata comporta manutenzione, condominio e imposte che l’affitto non aveva. Sono qualche centinaio di euro al mese che si sommano alla rata, perciò andrebbero tolti dal calcolo prima invece di scoprirli dopo.

Il tasso non è tutto il costo

Due mutui con lo stesso tasso nominale possono arrivare a costare cifre diverse.

Il numero da confrontare è infatti il TAEG, che include istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva e la polizza se obbligatoria. Il TAN, da solo, confronta soltanto una parte del prezzo.

Va posta attenzione alle polizze. Quella scoppio e incendio è obbligatoria per legge e in genere poco costosa, mentre quelle vita o perdita d’impiego non lo sono: se proposte come condizione, andrebbero confrontate con equivalenti sul mercato. Non è raro che arrivino a valere diverse migliaia di euro sulla durata.

Cosa questi conti non contengono

La detrazione fiscale. Sugli interessi del mutuo per la prima casa spetta una detrazione IRPEF entro un limite annuo, che riduce il costo effettivo. I numeri della tabella non ne tengono conto.

L’inflazione. Una rata fissa si alleggerisce in termini reali mentre i prezzi salgono. Fra il 2022 e il 2025 i prezzi italiani sono saliti del 17,1%, perciò chi aveva un fisso ha visto il proprio costo abitativo reale scendere di circa il 14,6%.

La possibilità di cambiare idea. Surroga e rinegoziazione esistono e in molti casi sono gratuite. Il tasso che scegli oggi non è definitivo per trent’anni: è una ragione in più per non trasformare la scelta iniziale in una previsione. Torna a confrontare ogni volta che i tassi di mercato si muovono in modo sensibile, poiché una condizione firmata anni fa invecchia in fretta.