"Affittare è buttare via i soldi"

«Stai buttando via i soldi.» La sente chiunque paghi un affitto in Italia, di solito da un parente.

L’idea di fondo è che il mutuo sia sempre meglio, perché alla fine la casa resta tua. È però una semplificazione, poiché il confronto che quella frase nasconde non è quello che sembra.

Il confronto giusto non è mutuo contro affitto

Il confronto corretto è un altro: chi compra con mutuo contro chi affitta e investe la differenza.

Il secondo termine è quello che salta quasi sempre. Senza di lui si finisce a mettere a confronto chi accumula un patrimonio con chi non accumula niente, cioè un confronto dall’esito scontato già in partenza.

Prendiamo un esempio concreto: rata di mutuo 1.400 euro al mese, affitto 900 euro per un immobile simile. Chi affitta investe in un piano di accumulo i 500 euro di differenza.

Piano di accumulo da 500 euro al mese per 20 anni, rendimento medio del 6% annuo, al lordo di imposte e costi.

Chi sta buttando via i soldi, allora? Nessuno dei due, poiché stanno entrambi costruendo un patrimonio, solo con caratteristiche molto diverse fra loro.

Cosa paga chi compra, oltre alla rata

• Gli interessi su un mutuo lungo possono arrivare a valere decine di migliaia di euro e sono la parte che non torna indietro in nessun modo. Nei primi anni, infatti, la rata è in genere quasi tutta interessi.
• I costi di ingresso — notaio, imposte, agenzia, perizia, istruttoria — valgono fra un minimo del 4% e un massimo del 6% del valore, pagati subito e mai recuperabili.
• La manutenzione pesa in genere fra lo 0,5% e l’1% del valore l’anno, mediando la straordinaria sugli anni: su 250.000 euro sono 1.250–2.500 euro l’anno.
• L’anticipo immobilizzato è la voce più silenziosa, poiché i 50.000 euro versati all’inizio smettono di essere investibili. È un costo che non compare in nessun conteggio, però vale il rendimento a cui rinunci per vent’anni.

Cosa ha di vero il mutuo

Devo dire anche l’altra metà, poiché ci sono due vantaggi reali che nessun conto sul rendimento riesce di solito a catturare bene.

La leva è il primo dei due. Compri un bene da 250.000 euro mettendone 50.000 e, se l’immobile si rivaluta, il guadagno matura sulla cifra piena. È l’unico caso in cui una persona comune accede a una leva di cinque a uno, per giunta a tassi contenuti e senza richiami di margine.

La leva funziona però in entrambe le direzioni e i dati italiani non sono incoraggianti. Fra il 2010 e il terzo trimestre 2025 l’indice ISTAT delle abitazioni esistenti è sceso da 126,8 a 113,4, cioè il 10,6% in meno in euro correnti.

La rata fissa contro l’inflazione è il secondo: un mutuo a tasso fisso resta uguale nel tempo, mentre gli affitti tendono a salire. Fra il 2022 e il 2025 i prezzi italiani sono cresciuti del 17,1%, perciò chi aveva una rata fissa ha visto il proprio costo abitativo scendere in termini reali di circa il 14,6%.

È il vantaggio più sottovalutato dell’acquisto e in genere vale molto più della rivalutazione su cui quasi tutti si concentrano.

Le due domande che decidono davvero

I conti visti sopra si spostano di parecchio al variare del tasso, del canone e della zona. Due variabili non finanziarie tendono però a pesare più di tutte.

Per quanti anni resterai in quella città? I costi di ingresso si ammortizzano su molti anni: sotto i sette-otto comprare quasi sempre perde, poiché quel 4–6% iniziale non ha il tempo di essere diluito. Sopra i venti, invece, il conto cambia parecchio.

Investiresti davvero la differenza? Sul foglio di calcolo la risposta è sempre sì. Nella realtà, invece, il mutuo è un piano di accumulo forzato con una rata dovuta ogni mese alla banca, mentre un piano di accumulo volontario si interrompe spesso. Se sai di non riuscire a versare con costanza, il conto teorico semplicemente non ti riguarda.

Il punto di pareggio e come si stima

Esiste un numero di anni oltre il quale comprare comincia a convenire. Non è un numero universale, però in genere si stima con tre dati che dovresti già avere.

I costi di ingresso divisi per il risparmio annuo danno il primo ordine di grandezza. Ad esempio, se comprare ti costa 15.000 euro di imposte, notaio e agenzia e fra rata e spese della casa risparmi 3.000 euro l’anno rispetto all’affitto, servono circa cinque anni solo per recuperare l’ingresso. Se invece la rata supera l’affitto, quel risparmio non c’è: il vantaggio dovrà arrivare dalla quota capitale della rata e dalla rivalutazione.

Il rapporto fra prezzo e canone annuo è il secondo dato utile: un immobile da 250.000 euro affittato a 900 euro al mese vale ventitré annualità di canone. Sopra le venticinque l’affitto tende a essere conveniente rispetto al prezzo, mentre sotto le quindici lo diventa comprare. È il singolo indicatore più rapido, però varia moltissimo fra città e quartieri.

Il tasso del mutuo confrontato con il rendimento atteso chiude il quadro. Con un mutuo al 2% e un rendimento atteso del 6%, immobilizzare l’anticipo costa quattro punti l’anno di mancato guadagno. Con un mutuo al 4,5%, invece, la differenza si assottiglia di molto.

Nella maggior parte delle città italiane il pareggio cade fra i sette e i dodici anni. Perciò la domanda su quanto resterai in quella città conta più di tutte le altre.

Cosa questo confronto non risolve

Il 6% di rendimento è un’ipotesi. Cambiala al 4% e il patrimonio del secondo scende a circa 183.000 euro. La direzione del confronto resta, l’entità no: nessuno potrebbe conoscere in anticipo il rendimento dei prossimi vent’anni.

La cifra del piano di accumulo è lorda, poiché non contiene il 26% sulle plusvalenze né i costi degli strumenti. L’immobile ha però una tassazione altrettanto complicata, che sulla prima casa è molto più favorevole.

Non tutto è finanziario: poter dipingere una parete, non temere una disdetta, sentirsi stabili sono benefici reali che nessun foglio di calcolo dovrebbe pretendere di contenere. Non vanno confusi con un rendimento, però nemmeno trattati come irrilevanti.

Quello che il proverbio sbaglia è una cosa sola, però resta tutta: l’affitto non è denaro buttato. È il prezzo di un servizio, esattamente come la rata è il prezzo di un altro. Quale dei due convenga si calcola, non si eredita. Rifai il conto quando cambiano il tasso o la città, poiché un pareggio stimato oggi può non valere più fra qualche anno.