Comprare o affittare,
estinguere o investire

Rendimento investimento: calcolato sui portafogli modello Retail del Pianificatore (03), gli stessi usati dagli altri strumenti. La stessa funzione contiene anche versioni Mass Market, Affluent e Private degli stessi profili, con rendimenti attesi superiori; qui si usa la riga Retail, la più prudenziale. Il modello usa lo scenario mediano lognormale (50° percentile). Rendimento atteso (μ) e oscillazione (σ) per profilo: Basso 3,2%/1,9%, Medio-Basso 4,0%/3,6%, Medio 4,9%/5,6%, Medio-Alto 5,6%/7,6%, Alto 6,1%/9,4%. Il rendimento atteso è quello di lungo periodo di ogni classe di attivo (per esempio 8,6% l'azionario dei paesi sviluppati, 3,0% l'obbligazionario in euro), al netto dei costi degli ETF; l'oscillazione è quella misurata negli ultimi 5 anni. Rendimenti passati non garantiscono risultati futuri. Per la proiezione a cono probabilistica consulta la Funzione 04 — Come cresce il capitale nel tempo. Spese condominiali: il ramo affitto ha un campo suo, il ramo mutuo no: le spese del proprietario vanno dentro «Manutenzione annua». Su un appartamento in condominio, lasciare quel campo alla sola manutenzione significa farle pagare a chi affitta e non a chi compra, e su vent'anni sposta il portafoglio finale di alcune decine di migliaia di euro. Come si arriva al portafoglio finale: il capitale iniziale non cresce da solo. Ogni anno riceve, o cede, la differenza fra l'uscita netta del proprietario — rata, costi ricorrenti, meno la detrazione — e il canone all'in; quando il canone è il più caro dei due il portafoglio si sta svuotando, non solo capitalizzando. La crescita applicata è la mediana lognormale, (1+μ)·e^−σ²/2, sempre inferiore a μ; sopra restano il bollo annuo e il 26% sulla plusvalenza. Il riquadro di destra elenca le voci una per una. Se il canone supera stabilmente l'uscita netta del proprietario il portafoglio scende sotto zero: grafico e riquadro lo mostrano col segno, perché quel valore è il debito che servirebbe per continuare a pagare l'affitto, non uno zero. Da quel punto in poi il bollo non si applica più, non essendoci controvalore, e non c'è plusvalenza da tassare. Regge nel tuo bilancio: gli indicatori guardano il primo anno di mutuo. La casa nuova costa rata più manutenzione, assicurazione e IMU divise per dodici, e prende il posto della spesa per la casa di oggi. La detrazione degli interessi non entra nel conto mensile, perché arriva una volta l’anno con la dichiarazione. Soglie: rata fino al 30% delle entrate nette nel verde, fino al 35% al limite, oltre in rosso; avanzo sotto il 10% delle entrate al limite; risparmi dopo il rogito confrontati con il fondo di emergenza (sei mesi di uscite, se non lo indichi). Le prove di tenuta rifanno i conti con entrate giù del 20% e, solo per il variabile, con il tasso su di 2 punti dal primo giorno. La casa più cara che regge è il valore attuale della rata più alta che resta sotto il 30% delle entrate e lascia intatti gli obiettivi, più l’anticipo; non ricalcola IMU e manutenzione per una casa più cara.